부동산 투자, 대한민국에서 부동산의 인기는 정말 대단한 편인데요.
외국에서도 부동산은 투자 자산 중 하나로써 큰 역할을 하고 있습니다.
그런데 한국 부동산과 외국 부동산에는 약간의 차이가 있는데요.
대표적인 차이로 '리츠 상품'의 차이를 들 수 있습니다.
한국에서는 아파트를 주요 상품으로 한 '주택 상품'이 큰 인기를 끄는 편이고,
미국, 싱가포르 등 주요 국가에서는 주택 상품 뿐만아니라 다양한 '리츠 상품'이 존재하여
다양한 투자자들의 수요를 만족시키고 있습니다.
리츠 상품에는 어떤 것들이 있고, 어떻게 투자를 할 수 있는지
알아보도록 하겠습니다.
리츠(REITs) 란?
리츠는 '부동산 투자 신탁 : Real estate investment trusts' 의 줄임말입니다.
흔히 수익형 부동산 상품으로 알려져 있는데요.
수익형 부동산 뿐만아니라 아파트, 사무실, 스튜디오, 창고, 쇼핑센터, 호텔, 상가 등
다양한 상품으로 구성됩니다.
최근에는 데이터의 수요가 늘어나 데이터센터를 포함한 상품도 인기를 끌고 있습니다.
다수의 투자자로부터 많은 자금을 모아 다양한 부동산에 투자하고,
그 운용수익 또는 매각 차익을 배당하거나 분배하는 형식으로 투자자에게 지급하는 방식입니다.
부동산 투자 회사라고 볼 수 있고, 부동산을 직접 사고 파는 것이 아니라 간접적으로
투자할 수 있는 방식이어서 자본시장과 부동산 시장을 연결하는
방식으로 이해하면 될 것 같습니다.
직접 사기에 부담스러운 부동산들을 리츠를 통해 투자할 수 있습니다.
예를 들어, 초대형 쇼핑몰을 관리하는 리츠 상품에 투자하면
쇼핑몰 임대 수익에서 발생하는 수익을 분배받을 수 있습니다.
소액 투자자들도 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있는 방법이라고 볼 수 있습니다.
리츠 상품의 종류
세계적으로 많은 리츠 상품을 보유한 나라는 미국, 싱가포르, 일본 등으로
미국 시장이 200개 이상의 종목, 1500조 이상의 시가총액으로 압도적입니다.
대부분 리츠 상품에 투자한다고 하면 미국 ETF로 투자를 시작하게 되는데요.
미국 리츠의 종류를 알아보면 크게 성장형 리츠와 가치형 리츠로 나눌 수 있습니다.
미국 리츠는 약 14개의 섹터로 나눌 수 있으며
가장 큰 규모의 리츠는 '통신탑 관련 리츠'와 '데이터 센터 관련 리츠' 입니다.
이 두가지 리츠는 '물류 리츠'와 함께 성장형 리츠로 분류되며,
성장주식과 유사하게 금리 등 외부 변수에 민감한 모습을 보입니다.
(금리 인상기에 성장주와 마찬가지로 취약한 모습을 보였습니다.)
1. 통신탑 리츠
통신 관련 인프라를 구성하는 셀타워(기지국), 스몰셀(소형 통신 장비) 등에 투자합니다.
무선 통신 인프라를 보유 또는 임대하여 수익을 냅니다.
미국의 대형 통신사인 버라이즌 등이 임차인이어서 임대료가 밀릴 우려가 적어 안정성이 높고
5G 무선 통신 등이 발전하면서 인기를 얻고 있습니다.
미국 통신 인프라 중 95% 정도가 임대 사업 형태로 운영되고 있다고 하니
데이터 사용이 지속적으로 필요하고 늘어나는 현상에 맞춰
통신탑 리츠 관련 자산의 수익성 또한 높아질 것으로 보입니다.
2. 데이터센터 리츠
데이터 통신이 발전하면서 많은 데이터를 보관해야할 필요성이 생겼습니다.
이러한 수요에 맞춰 데이터센터들이 많이 생겨나고 있는데요.
유튜브, 인스타 등 SNS를 유지하는데 필요한 데이터센터에 투자하는 리츠입니다.
2000년대 들어서 기업들이 관리하는 데이터의 양이 폭발적으로 증가하면서
기업마다 데이터센터를 보유하거나 임차를 해야하는 상황이 발생하였고,
데이터센터 전문 운영 업체가 등장하면서 리츠가 만들어지게 되었습니다.
현재 많이 활용되는 클라우드 운영을 위해서도 데이터센터는 필수적이고
앞으로 필요한 데이터의 양은 더 늘어날 예정이라 더 많은 데이터센터 수요가 있다고 볼 수 있습니다.
아마존, 마이크로소프트 등 대형 클라우드 업체들은 자체 데이터센터를 직접 보유하기도 합니다.
인공지능의 발전과 함께 더욱 기대되는 리츠 분야라고 볼 수 있습니다.
3. 물류 리츠 : 물류창고 관리 및 임대
4. 리테일 리츠 : 대형 쇼핑몰, 상가건물 임대
5. 오피스 리츠 : 사무실, 빌딩 임대
이 밖에도 연구실, 호텔, 카지노 등 다양한 리츠 상품이 존재합니다.
리츠 상품의 장점
1. 실물자산 투자를 통한 인플레이션 헷지
물가 상승기에 부동산 자산 투자를 통해 인플레이션 방어가 가능합니다.
2. 부동산 투자의 안정성
보통 우량 부동산과 대형 부동산에 주로 투자하므로 원금 손실 우려가 적으며
최악의 경우 보유 부동산을 처분하는 등의 방법이 가능합니다.
3. 주식과 유사한 유동성
리츠의 경우 직접 투자하는 방식도 있지만 상장된 ETF를 이용할 수도 있습니다.
이런 경우 주식과 동일하게 원할 때에 사고 팔 수 있는 유동성면에서의 장점이 있습니다.
4. 직접 부동산 투자에 비해 세금 혜택
실물 부동산을 소유하는 경우 보유한 자산에 따라 종부세, 재산세 등 다양한 세금이 붙게 되는데,
리츠를 통해 보유할 경우 이러한 부동산 세금으로부터 자유로울 수 있습니다.
5. 소액으로 건물 지분 보유 가능
개인 투자자들도 소액으로 건물의 일부를 보유함으로써 다양한 방식의 분산 투자가 가능합니다.
리츠 투자를 통해 안정적인 배당 수익을 올리면서
포트폴리오를 다양화할 수 있습니다.
금리 인상기에 저평가된 리츠가 굉장히 많습니다.
이를 통해 금리가 하락할 때, 상대적으로 높은 배당수익률로
다른 투자의 기회를 잡아볼 수도 있을 것 같습니다.
